ایده‌ای بدون شفاف‌سازی بازگشت سرمایه

صندوق‌های سهامی خاص راهکار تامین مالی شرکت‌های کوچک و متوسط

محمد مسعود غلامپور مدیر تحقیقات و بازاریابی تامین سرمایه نوین بازده و عدم اطمینان تحقق عایدی مورد انتظار همواره شالوده بنیادین پارادایم اصلی علم مالی بوده است و تئوری‌های ارائه شده از سوی صاحبنظران مالی تلاش کرده تا بتواند الگو و نظام دقیق‌تری را برای تبیین این عوامل توسعه دهد. یکی از این نوآوری‌ها که در اواسط قرن بیستم معرفی شد، Private equity یا صندوق‌های‌ سهامی خاص بود که با دو استراتژی‌ اصلی تامین مالی یا سرمایه‌گذاری در شرکت‌های سهامی خاص عمدتا کوچک و متوسط و همچنین تامین منابع مالی برای کارآفرینان یا همان سرمایه‌گذاری‌های مخاطره‌پذیر (VC) به وجود آمدند.

محمد مسعود غلامپور مدیر تحقیقات و بازاریابی تامین سرمایه نوین بازده و عدم اطمینان تحقق عایدی مورد انتظار همواره شالوده بنیادین پارادایم اصلی علم مالی بوده است و تئوری‌های ارائه شده از سوی صاحبنظران مالی تلاش کرده تا بتواند الگو و نظام دقیق‌تری را برای تبیین این عوامل توسعه دهد. یکی از این نوآوری‌ها که در اواسط قرن بیستم معرفی شد، Private equity یا صندوق‌های‌ سهامی خاص بود که با دو استراتژی‌ اصلی تامین مالی یا سرمایه‌گذاری در شرکت‌های سهامی خاص عمدتا کوچک و متوسط و همچنین تامین منابع مالی برای کارآفرینان یا همان سرمایه‌گذاری‌های مخاطره‌پذیر (VC) به وجود آمدند. این نهادهای مالی بیشتر با هدف کاهش و مدیریت عدم اطمینان پروژه‌های مختلف ریسکی و ایده‌ای بدون شفاف‌سازی بازگشت سرمایه افزایش بازده مجموعه‌ای از پروژه‌ها و شرکت‌ها، تحت مدیریت اصلی شرکت‌های تامین سرمایه یا بانک‌های سرمایه‌گذاری، کارآفرینان و متخصصان کسب و کارها، فعالیت می‌کردند و تامین‌کنندگان منابع مالی آنها نیز با مشارکت محدود در این صندوق‌ها، ایفای نقش می‌کردند. این نهادهای مالی با جذب سالانه حدود ۴۰۰ میلیارد دلار و مدیریت منابعی بالغ بر ۵ هزار میلیارد دلار در حال حاضر رکنی استراتژیک در بازارهای مالی دنیا به حساب می‌آیند و با توجه به استراتژی ماندگاری منابع سرمایه‌گذاران یا شرکای محدود برای پنج تا ۱۰ سال در این صندوق ها، ریسک سرمایه‌گذاران را با ایجاد تنوع در تخصیص منابع آنها به پروژه‌های با همبستگی‌های متفاوت، مدیریت و به حداقل ممکن می‌رسانند. شرایط موجود اقتصاد ایران که حاکی از فعالیت زیر ظرفیت یا تعطیلی تعداد بی‌شماری از شرکت‌های کوچک و متوسط و نبود ابزارهای مناسب برای تامین مالی فعالیت‌های کارآفرینانه یا دانش بنیان است، فضا را برای این نهادهای مالی باز می‌کند. از سوی دیگر رفتار فعالان حقیقی بازار سرمایه که به‌طور مستقیم و با قرارگرفتن در لایه‌های دفاعی این بازار و به واسطه انتظار عدم ثبات و ابهام از آینده، موجب حرکت‌های موجی و هیجانی می‌شوند، با استفاده از این ابزار نیز قابل مدیریت خواهد بود. اگرچه در این راستا با مشارکت فعال شرکت فرابورس ایران اقدام به ایجاد بورس ایده و تدوین اساسنامه صندوق پروژه یا قبل‌تر از آن صندوق‌های زمین و ساختمان تحت نظارت سازمان بورس اوراق بهادار شده ولی ساختار بومی‌سازی شده آن شاید به نحو مطلوبی ریسک را برای سرمایه‌گذاران نتواند مدیریت کند و با تامین منابع برای یک پروژه خاص، هیچ‌گونه مهندسی مالی یا مدیریت ریسک در جهت تنوع‌سازی عدم اطمینان‌ها یا مخاطرات احتمالی مربوطه انجام نمی‌شود. الگوی به کار گرفته شده در ایران که تاحدودی برگرفته از مفهوم Project fund است، به دلیل ریسک ذاتی هر پروژه‌ تمایزی را نسبت به تاسیس یک شرکت سهامی عام که قابلیت پذیره‌نویسی عمومی را نیز دارد، ایجاد نمی‌کند.

در این راستا بهترین راهکار، الگوگرفتن از تجربه سایر کشورها در حوزه تامین مالی پروژه (Project finance) و توسعه ابزارهای متنوع و ساختاریافته مرتبط با آن و همچنین صندوق‌های سهامی خاص (Private equity‌) جهت تامین مالی شرکت‌های کوچک و متوسط و طرح‌های کارآفرینی ضمن عدم الزام به ثبت نزد مقام ناظر یا سازمان بورس و تعریف فرآیندها با مشارکت سرمایه‌گذاران نهادی و شرکت‌های تامین سرمایه است.

احتمال اعطای سهمیه بنزین به افراد به جای خودرو

یک نماینده مجلس از احتمال اعطای سهمیه سوخت به افراد به جای خودروها خبر داد و گفت: صحبت هایی مطرح است که سهمیه نه به خودروها بلکه به افراد داده می شود و آنهایی که نیاز ندارند، سهمیه خود را در بازار به فروش برسانند.

به گزارش میز نفت ، هدایت الله خادمی عضو کمیسیون انرژی مجلس شورای اسلامی در برنامه «بدون خط خوردگی» رادیو گفت و گو با موضوع بازگشت کارت سوخت اظهار داشت: کارت سوخت به معنی سهمیه بندی و شفاف سازی در مصرف سوخت است؛ وقتی سهمیه بندی صورت می گیرد، باید نرخ دومی وجود داشته باشد تا هر کسی که خواست مصرف کند، هزینه آن را پرداخت ایده‌ای بدون شفاف‌سازی بازگشت سرمایه کند تا هم نیاز خودش را تهیه کند و هم درآمدزایی برای دولت ایجاد شود.

وی افزود: البته صحبت هایی مطرح است که سهمیه نه به خودروها بلکه به افراد داده می شود و آنهایی که نیاز ندارند، سهمیه خود را در بازار به فروش برسانند و آنهایی که می خواهند بیشتر مصرف کنند، از این بخش نیازشان را تامین کنند.

عضو کمیسیون انرژی مجلس تصریح کرد: مسئله اصلی این است که در حوزه اقتصادی بد عمل کردیم؛ اگر مردم اشتغال و تولید داشته باشند می توانیم بگوییم قیمت سوخت در ایران پایین است وگرنه بر اساس درآمدها، قیمت سوخت در ایران پایین نیست، بخصوص آنکه ارزش پول ملی نیز کاهش پیدا کرده است.

همچنین آرش نجفی نایب رئیس کمیسیون انرژی اتاق ایران با بیان اینکه "وقتی تعادل اقتصادی را رعایت نمی کنیم و اقتصاد را بر اساس یارانه تعریف می کنیم، این مشکلات به وجود می آید"، بیان کرد: اگر بخواهیم روند افزایش سوخت در کشور را رصد کنیم، مشاهده می کنیم در حدود 40 سال گذشته قیمت بنزین هزار برابر شده است، یعنی سالانه به طور متوسط 25 درصد افزایش پیدا کرده است.

وی با اشاره به اینکه همچنان درگیر شدت مصرف سوخت هستیم، عنوان کرد: با توجه به این شرایط، باید تمهید موثرتری برای کنترل مصرف بنزین و همچنین جلوگیری از قاچاق انجام دهیم؛ اینکه بخواهیم بر اساس کارت سوخت برای خودروها و اعطای سهمیه بر اساس خودرو عملیات جدیدی را پای ریزی کنیم، کاملا غلط است؛ زیرا عدالت اجتماعی ایجاب می کند که اگر قرار است سهیمه ای تخصیص داده شود این سهمیه به خانوارها و افراد باشد.

نایب رئیس کمیسیون انرژی اتاق ایران تصریح کرد: ذات اقتصاد آزاد است اما یک بخش هایی اقتصاد کشور را کمونیستی و پوپولیستی می کنیم و یک بخش هایی آن را دستوری می کنیم و هیچ وقت هم از چنین روندی نتیجه نگرفته ایم و وقتی منحنی های مصرف سوخت را در کشور بررسی کنیم، مشاهده می کنیم اتفاق خاصی نیافتاده است.

وی ادامه داد: وقتی می توانیم با افزایش قیمت سوخت از جامعه توقع کنترل مصرف داشته باشیم که چند گزینه دیگر نیز به جامعه ارائه دهیم.

عصر یخبندان تا چند روز دیگر می‌‎آید

تهیه کننده فیلم سینمایی عصر یخبندان از احتمال اکران این اثر در نوبت دوم نوروز و کوتاه شدن زمان فیلم خبر داد.

منصور لشکری قوچانی تهیه کننده فیلم سینمایی عصر یخبندان درباره وضعیت اکران این فیلم سینمایی گفت: همه چیز برای اکران فیلم سینمایی عصر یخبندان در عید نوروز امسال آماده بود و ما تمام امور تبلیغاتی را تدارک دیده بودیم اما در نهایت ترکیب فیلم های دیگری اکران نوروز را تشکیل دادند، خواست اولیه و قلبی ما نیز با توجه به موفقیت عصر یخبندان در جشنواره اکران در نوروز بود.

وی افزود: تا هفته ایده‌ای بدون شفاف‌سازی بازگشت سرمایه آینده تکلیف قطعی اکران فیلم ما مشخص خواهد شد اما احتمالا برای نمایش در نوبت دوم نوروز در نظر گرفته شده است. شرکت آیینه آفتاب امور تبلیغاتی فیلم را بر عهده گرفته ما هماهنگی های لازم را برای اکران بر عهده آن ها و شرکت فیلم ایران به عنوان پخش کننده گذاشتیم که امیدوارم این برنامه ریزی و هماهنگی به نظم در تبلیغات و تاثیر مثبت در فروش فیلم و بازگشت سرمایه با توجه به ضرری که قبل از عید با خط خوردن فیلم ما از اکران نوروزی متحمل شدیم را ایده‌ای بدون شفاف‌سازی بازگشت سرمایه داشته باشد و همانطور که استقبال مردم در زمان جشنواره از فیلم ما بی نظیر بود در روزهای اکران عمومی این اتفاق خوب دوباره تکرار شود.

لشگری ادامه داد: عصر یخبندان برای اکران عمومی از طرف وزارت ارشاد اصلاحیه نخورده است اما به نظر و ایده‌ای بدون شفاف‌سازی بازگشت سرمایه صلاحدید آقای کیایی کارگردان فیلم که به مشورت من انجام شد برای بهبود کیفی فیلم سه دقیقه از زمان آن را کوتاه کردیم که به هیچ وجه به روند داستان و کیفیت آن تاثیر نگذاشته است.

تهیه کننده یکی از فیلم های برگزیده جشنواره فیلم فجر در پایان گفت: امیدوارم فیلم ما با تمام زحماتی که بچه های گروه عصر یخبندان کشیده اند بتواند گیشه سینمای ایران را در ابتدای سال جدید زنده کند و نویدبخش سالی خوش و سرشار از موفقیت و پول را برای سینما و سینماگران باشد.

ایده‌ای بدون شفاف‌سازی بازگشت سرمایه

نخستین جشنواره و دومین رویداد نوآورانه فین تک (fintechfest) با هدف حمایت و تجاری سازی ایده‌های نو، حل مسائل جدید و معرفی استارتاپ های حوزه بانکداری، پرداخت الکترونیکی و بورس برگزار می‌شود.

به گزارش سیتنا، این رویداد که برای دومین سال متوالی در دانشگاه خاتم برگزار می‌شود، فرصتی سه روزه در اختیار صاحبان ایده، علاقه‌مندان برنامه‌نویسی، طراحی رابط و تجربه کاربری و صاحبان کسب و کارهای نوپا قرار می‌دهد تا ایده‌های خود را مطرح و حمایت‌های لازم برای پیاده‌سازی ایده‌هایشان را دریافت کنند.

به گفته مصطفی نقی پورفر، مدیر ارشد مرکز نوآوری وفناوری فناپ جشنواره در سه بخش استارتاپ وان، هکوان و نمایشگاه برگزار خواهد شد.

او با بیان اینکه فین تک یا Financial technology یکی از فناوری های نوظهور است که طی سال های اخیر شاهد رشد بالای سرمایه گذاری جهانی در آن هستیم، گفت: شرکت های فعال در این حوزه تلاش می‌کنند با به کارگیری تکنولوژی، خدمات مالی را ساده تر، سربع تر و کارآمدتر کنند.

نقی پورفر افزود : فین تک در سال های اخیر به یکی از حوزه های جذاب برای استارت آپ ها و کارآفرینان تبدیل شده و تاکنون کسب و کارهای متعدد و متنوعی حول محور این فناوری راه اندازی شده است.

مدیر ارشد مرکز نوآوری وفناوری فناپ در توضیح بخش های این رویداد گفت: در بخش استارت آپ وان شرکت کنندگان تیم های چهار تا شش نفره را تشکیل می دهند. پس از آن، با راهنمایی مربیان و دانش و مهارتی که با شرکت در کارگاه های جانبی کسب می کنند، به تولید کمینه محصول می پردازند و در روز پایانی آن را به داوران ارائه می دهند.

او هک وان را بخش دیگری از رویداد برشمرد و بیان کرد: در این قسمت، صورت مسئله ای مشخص در حوزه فناوری های مالی مطرح و به شرکت کنندگان فرصتی یک روزه داده می شود تا راه حل های خود را ارائه دهند و در پایان به شرکت‌کنندگانی که در کوتاه ترین زمان بهترین راه حل را ارائه دهند، جوایز ارزنده اهدا خواهد شد.

نقی پور فر در ادامه گفت: استارت‌آپ‌های فین تک و حامیان رویداد در بخش نمایشگاهی رویداد می توانند محصولات و خدمات خود را به شرکت‌کنندگان معرفی کنند.

مدیر ارشد مرکز نوآوری وفناوری فناپ مهم‌ترین هدف برگزاری این رویداد را ترویج فرهنگ‌ کار تیمی، ایده‌پردازی، کارآفرینی و نوآوری درصنعت بانکی کشور دانست و بیان کرد: کارکنان بانک ها، شرکت های فناوری اطلاعات، بیمه، بورس و دانشجویان از مخاطبان مهم این رویداد محسوب می شوند.

او افزود: در طی برگزاری استارت آپ وان، کارگاه های آموزشی در حوزه های فنی و کسب و کاری رویداد برگزار می‌شود و پس از آن، شرکت کنندگان با دریافت انواع APIهای بانکی، محصول اولیه خود را توسعه و در روز پایانی به داوران ارائه می‌دهند.

نقی پورفر، با تاکید بر معیارهای ارزیابی ایده ها بیان کرد: نوآوری ایده، مشخص بودن مشتریان و بازار هدف، قابلیت پیاده‌سازی و توانمندی تیم مجری طرح از مهم‌ترین پارامترهایی است که در ارزیابی و داوری ایده‌ها نقش دارد و شرکت کنندگان در صورت کسب ایده‌ای بدون شفاف‌سازی بازگشت سرمایه موفقیت علاوه بر دریافت جایزه نقدی که مقدار آن طی هفته های آینده اعلام می شود، می‌توانند از حمایت‌های تخصصی و مالی برای تجاری‌سازی ایده‌های خود استفاده کنند.

به گفته او، فین تک فست صرفا مارتن برنامه نویسی نیست و درصدد حمایت از ایده های ناب و تیم های توانمند تا پایان مرحله تجاری سازی و ورود آن ها به بازار است.

گفتنی است دومین رویداد نوآورانه فین تک، 18 تا 20 اسفند ماه در دانشگاه خاتم برگزار می شود و علاقمندان می توانند تا پنج شنبه پنج اسفندماه از ایده‌ای بدون شفاف‌سازی بازگشت سرمایه طریق سایت این رویداد به نشانی www.fintechfest.ir ثبت نام کنند.

نخستین جشنواره و دومین رویداد نوآورانه فین تک (fintechfest) با هدف حمایت و تجاری سازی ایده‌های نو، حل مسائل جدید و معرفی استارتاپ های حوزه بانکداری، پرداخت الکترونیکی و بورس برگزار می‌شود.

این رویداد که برای دومین سال متوالی در دانشگاه خاتم برگزار می‌شود، فرصتی سه روزه در اختیار صاحبان ایده، علاقه‌مندان برنامه‌نویسی، طراحی رابط و تجربه کاربری و صاحبان کسب و کارهای نوپا قرار می‌دهد تا ایده‌های خود را مطرح و حمایت‌های لازم برای پیاده‌سازی ایده‌هایشان را دریافت کنند.

به گفته مصطفی نقی پورفر؛ مدیر ارشد مرکز نوآوری وفناوری فناپ جشنواره در سه بخش استارتاپ وان، هکوان و نمایشگاه برگزار خواهد شد.

او با بیان اینکه فین تک یا Financial technology یکی از فناوری های نوظهور است که طی سال های اخیر شاهد رشد بالای سرمایه گذاری جهانی در آن هستیم، گفت: شرکت های فعال در این حوزه تلاش می‌کنند با به کارگیری تکنولوژی، خدمات مالی را ساده تر، سربع تر و کارآمدتر کنند.

نقی پورفر افزود : فین تک در سال های اخیر به یکی از حوزه های جذاب برای استارت آپ ها و کارآفرینان تبدیل شده و تاکنون کسب و کارهای متعدد و متنوعی حول محور این فناوری راه اندازی شده است.

مدیر ارشد مرکز نوآوری وفناوری فناپ در توضیح بخش های این رویداد گفت: در بخش استارت آپ وان شرکت کنندگان تیم های چهار تا شش نفره را تشکیل می دهند. پس از آن، با راهنمایی مربیان و دانش و مهارتی که با شرکت در کارگاه های جانبی کسب می کنند، به تولید کمینه محصول می پردازند و در روز پایانی آن را به داوران ارائه می دهند.

او هک وان را بخش دیگری از رویداد برشمرد و بیان کرد: در این قسمت، صورت مسئله ای مشخص در حوزه فناوری های مالی مطرح و به شرکت کنندگان فرصتی یک روزه داده می شود تا راه حل های خود را ارائه دهند و در پایان به شرکت‌کنندگانی که در کوتاه ترین زمان بهترین راه حل را ارائه دهند، جوایز ارزنده اهدا خواهد شد.

نقی پور فر در ادامه گفت: استارت‌آپ‌های فین تک و حامیان رویداد در بخش نمایشگاهی رویداد می توانند محصولات و خدمات خود را به شرکت‌کنندگان معرفی کنند.

مدیر ارشد مرکز نوآوری وفناوری فناپ مهم‌ترین هدف برگزاری این رویداد را ترویج فرهنگ‌ کار تیمی، ایده‌پردازی، کارآفرینی و نوآوری درصنعت بانکی کشور دانست و بیان کرد: کارکنان بانک ها، شرکت های فناوری اطلاعات، بیمه، بورس و دانشجویان از مخاطبان مهم این رویداد محسوب می شوند.

او افزود: در طی برگزاری استارت آپ وان، کارگاه های آموزشی در حوزه های فنی و کسب و کاری رویداد برگزار می‌شود و پس از آن، شرکت کنندگان با دریافت انواع APIهای بانکی، محصول اولیه خود را توسعه و در روز پایانی به داوران ارائه می‌دهند.

نقی پورفر، با تاکید بر معیارهای ارزیابی ایده ها بیان کرد: نوآوری ایده، مشخص بودن مشتریان و بازار هدف، قابلیت پیاده‌سازی و توانمندی تیم مجری طرح از مهم‌ترین پارامترهایی است که در ارزیابی و داوری ایده‌ها نقش دارد و شرکت کنندگان در صورت کسب موفقیت علاوه بر دریافت جایزه نقدی که مقدار آن طی هفته های آینده اعلام می شود، می‌توانند از حمایت‌های تخصصی و مالی برای تجاری‌سازی ایده‌های خود استفاده کنند.

به گفته او، فین تک فست صرفا مارتن برنامه نویسی نیست و درصدد حمایت از ایده های ناب و تیم های توانمند تا پایان مرحله تجاری سازی و ورود آن ها به بازار است.

مراحل سند زدن ملک از ابتدا تا انتها

پیدا کردن خانه ایده‌آل، کاری پرزحمت است. سر زدن به بنگاه‌های معاملات املاک، محاسبه هزینه‌ها و بررسی شرایط و انتخاب یکی از موارد، همیشه پر از چالش بوده و به اندازه کافی آدم را خسته می‌کند.اما با یافتن خانه ایده‌آل، ماجرای جدیدی شروع می‌شود و آن سند زدن ملک است. مبایعه‌نامه ، بنچاق ، انتقال سند و مراجعه به دفتر اسناد مواردی است که ممکن است با آن مواجه شوید.

به نام زدن و یا سند زدن ملک، جزئیاتی دارد که اگر به آن‌ها توجه نشود، ممکن است باعث پشیمانی خریدار و یا فروشنده شود. در این مطلب تلاش کرده‌ایم تا شما را با این جزئیات آشنا کنیم.

در درجه اول برای خرید و سند زدن خانه یا ملک به دو نفر احتیاج داریم:

• فروشنده: می‌خواهد ملک یا خانه را بفروشد.
• خریدار: می‌خواهد ملک یا خانه را بخرد.

درصورتی که به این توافقات رسیده باشند، وارد معامله می‌شوند.
اگر خانه مورد نظر خودتان را پیدا کرده‌اید به شما تبریک می‌گوییم و کمکتان می‌کنیم تا به ‌راحتی مراحل سند زدن خانه را پشت سر بگذارید.

مراحل معامله ملک

معامله ملک در ایران سه مرحله دارد.

در همین رابطه بخوانید:

مرحله اول: توافق

مرحله اول، توافقی است که خریدار و فروشنده با هم می‌کنند. در این توافق، نوشته‌ای کتبی به نام قول‌نامه می‌نویسند، به ‌عبارتی فروشنده و خریدار می‌گویند ما حرفی که بین خودمان زده‌ایم را قبول داریم و آن را مکتوب می‌کنیم.

تفاوت قول‌نامه و مبایعه‌نامه در چیست؟

اسم حقوقی قول‌نامه به مبایعه‌نامه تغییر داده شده است. قول‌نامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا ‌‌شود، و به دادگاه مراجعه می‌کنند، قول‌نامه محکمه‌پسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد. زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قول‌نامه را به مبایعه‌نامه تبدیل کردند.

حدود 100 سال پیش، نام مبایعه‌نامه، مجتهدنویس بود. زیرا مردم سواد کافی نداشته، و برای معامله از ملا و یا شیخ کمک می‌گرفتند که خود به اصول فقهی آگاه بود، در حقیقت او یک مبایعه‌نامه تنظیم می‌کرد.

بعد از مدتی و با بالارفتن سواد مردم، برای انجام معاملات به شیخ و یا ملا مراجعه نمی‌کردند و خودشان قول‌نامه را می‌نوشتند، اما شرایط را رعایت نمی‌کردند. در نتیجه «مبایعه‌نامه یعنی سند غیر رسمی قبل از رسمی شدن»، ایجاد شد.

درحال حاضر قول‌نامه و مبایعه‌نامه را یکی فرض می‌کنند. اما شما لازم است که تفاوت‌هایشان را بدانید.

ممکن است شما با فروشنده، زمانی به توافق برسید که دفترخانه باز نباشد، برای همین قبل از سند زدن خانه می‌توانید یک مبایعه‌نامه بنویسید.

در همین رابطه بخوانید:

در مبایعه‌نامه چه مواردی ذکر می‌شود؟

در مبایعه‌نامه باید حداقل 5 مورد ذکر شده باشد:

• مشخصات فروشنده: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
• مشخصات خریدار: مشخصات سجلی، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
• موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).
• مبلغ مورد معامله: شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل تومان.
• زمان مورد معامله: زمان و نحوه پرداخت، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند. برای نحوه پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می‌دهد.

اگر این 5 مورد ذکر نشود، مبایعه‌نامه ارزشی ندارد. بعد از نوشتن این 5 مورد، برای شفاف‌سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه‌نامه اضافه می‌کنند. اگر فقط این 5 مورد نوشته شده باشد، مبایعه‌نامه سست است، ولی با اضافه کردن موارد زیر، مبایعه‌نامه شفاف می‌شود:

• درصورت پشیمانی: فرض کنید شما خانه‌ای را پسندیده‌اید و مبایعه‌نامه نوشته‌اید ولی همسرتان می‌گوید من این خانه را نمی‌پسندم. باید در مبایعه‌نامه مشخص باشد که اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شدند، چه اتفاقی می‌افتد.

برای پشیمانی، زمان مشخص کنند، مثلا تا 24 ساعت بعد از تنظیم مبایعه‌نامه می‌توانید پشیمان شوید.
در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین می‌کنند که حتما باید مبلغ آن در اینجا ذکر شود.

• گول خوردن: در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی، به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته می‌شود. خیارات انواعی دارد مانند مجلس، غبن، تدلیس، فاحش (چیزی که معامله کرده‌ام با آنچه دیده‌ام تفاوت بسیاری دارد.) و …

عموما در مبایعه‌نامه، خیارات را از خودشان ساقط می‌کنند و جمله «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» می‌نویسند، به‌عبارتی می‌گویند ما با علم اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است، معامله می‌کنیم و به‌هیچ‌وجه معامله را فسخ نمی‌کنیم.

وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینه‌ای گول خورده است، نمی‌تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.

دقت کنید که برای سند زدن خانه، چه خیاراتی را می‌پذیرید. با نوشتن «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» اجازه فسخ معامله را از خودتان می‌گیرید.

• منصوبات و ملزومات: وقتی شما ملکی را می‌خرید، بعضی وسیله‌ها روی خانه است. در این بند به‌طور مفصل همه را ذکر می‌کنید.

مثلا من خانه را با کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و… خریده‌ام. بهتر است تا می‌توانید توجه کنید و منصوبات را شفاف‌ بنویسید. اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می‌گیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه‌چیز را با خودش برده باشد.

بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعه‌نامه را امضا می‌کنند.

در این مبایعه‌نامه باید نحوه پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز نوشته شود. بعضی از این هزینه‌ها با فروشنده و برخی با خریدار است. فروشنده باید تمامی بدهی‌های ملک را تا روز تحویل بپردازد.

ممکن است شما به‌عنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک‌ سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل می‌گیرید، تمام هزینه‌ها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.
در ادامه به ‌طور مفصل به بررسی هزینه‌های انتقال سند خواهیم پرداخت.

مرحله دوم سند زدن ملک: دریافت کد رهگیری

تاکنون خریدار، با فروشنده به توافق رسیده‌اند و مبایعه‌نامه نوشته‌اند. اما این مبایعه‌نامه منحصربه‌فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد.

برای جلوگیری از این اتفاق، بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، فروشنده و خریدار، به بنگاه‌های معامله املاک مجاز می‌روند، تا مبایعه‌نامه خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معامله املاکی» که مراجعه می‌کنید حتما رسمی و معتبر باشد.

مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می‌شود. این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم‌زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و می‌گوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است.

صادر شدن کد رهگیری به منزله سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است. بعضی از افراد، تنظیم مبایعه‌نامه را هم در بنگاه معاملات ملکی انجام می‌دهند.

مرحله سوم سند زدن ملک: مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی

در این مرحله از انتقال سند، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. دفتر اسناد لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می‌دهد تا آن را آماده کند.

مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک در دفتر اسناد

• اصل و تصویر سند مالکیت
• اصل و تصویر بنچاق
• تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
• اصل و تصویر وکالت‌نامه
• اصل و تصویر پایان‌کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا)
• صورت‌مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
• اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه‌ای)
• اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه‌ای)

بنچاق چیست؟

وقتی خانه‌ای را می‌خرید، یک سند به شما داده می‌شود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد.

بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است.

از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت می‌گیرد. دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می‌دارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانه‌ای که معامله قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و می‌خواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.

در صورت گم کردن آن می‌توانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید.

وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه (اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری (اگر ملک خارج از محدوده خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب می‌گویند.

همچنین دفتر اسناد به‌صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد. در این‌ صورت اجازه معامله داده نمی‌شود. پس این مرحله‌ای که دفتر اسناد انجام می‌دهد بسیار مهم است.

فروشنده با نامه‌ای که از دفتر اسناد می‌گیرد، این مراحل را برای به‌ نام کردن و سند زدن خانه طی می‌کند:

• شهرداری یا بخشداری: فروشنده با نامه‌ای که از دفترخانه به او داده به شهرداری می‌رود، و شهرداری بررسی می‌کند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد.

عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جز هزینه انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند(جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزش‌وپرورش به شهرداری بپردازد.

• دارایی: 4% قیمت ملک، مالیات نقل‌وانتقال می‌گیرد. ممکن است با دیدن 4% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک می‌گذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد. برای مثال اگر زمین شما متری 10 میلیون است، دارایی بیش از متری 10هزار تومان قیمت نمی‌گذارد.
• بیمه: اگر ملک تجاری باشد.

مرحله نهایی سند زدن ملک: انتقال سند

طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا می‌کنند.

اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد، و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور می‌گیرد.

اگر خریدار به‌هیچ‌وجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته ایده‌ای بدون شفاف‌سازی بازگشت سرمایه و می‌تواند هزینه پشیمانی را از فروشنده بگیرد.

فروشنده در این بخش باید تمامی مدارکی که مرحله قبل ذکر کرده‌ایم، با خود به‌همراه داشته و در کنار آن پاسخ استعلام‌هایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه گرفته است(مفاصاحساب) به دفترخانه بدهد.

ایده‌ای بدون شفاف‌سازی بازگشت سرمایه

بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌هایی که طرفین انجام داده‌اند، در آن آورده می‌شود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیش‌نیاز سند است.

سند زدن ملک چقدر هزینه دارد؟

• ثبت مبایعه‌نامه در سیستم سراسری: دفتر معاملات املاک، پنج درصد ارزش ملک را از طرفین می‌گیرد.
• فروشنده باید هزینه‌ای به شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند بدهد.
• دارایی هزینه نقل‌وانتقال را می‌گیرد. اگر ملک قبلا اجاره بوده باشد، دارایی، «مالیات‌براجاره» هم می‌گیرد.
• هزینه دفترخانه(حق التحریر)، به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. این هزینه حدودا بین 200 هزارتومان تا دو میلیون است.

تفاوت سندهای قدیم و جدید

در سندهای قدیمی، فقط موقعیت جغرافیایی و هندسی و ثبتی ملک را می‌نوشتند. این اسناد قابل جعل است و با نشان دادن یک سند، ملک دیگری را می‌توانند بفروشند.

اما در سندهای جدید، در کنار مشخصات ملک، مختصات دقیق جغرافیایی نیز ذکر شده است. این مختصات منحصر به فرد است و قابل جعل نیست.