انواع و اقسام سرمایه‌گذاری

اوراق مالی اسلامی

استفاده از ابزار های مالی همچون اوراق قرضه، کارایی زیادی در کشور های اسلامی دارد که در ادامه به شرح اوراقی پرداخته می شود که در کشور های مسلمان مورد استفاده قرار می گیرند.

این موضوع باعث شده است که دولت ها و شرکت های اسلامی که در کشور های غیر اسلامی فعال می باشند، تامین مالی و مدیریت بدهی های خود را بر اساس راه های مقبول انجام دهند که مطابق با اصول اسلامی باشند.

اوراق مالی اسلامی (صکوک):

همان گونه که در مقاله اوراق قرضه اشاره شد، اوراقی هستند که مبتنی بر قرض با بهره می باشند که از نظر اسلام، ربا و حرام است. در این شرایط کشور های اسلامی نمی توانند از این اوراق برای تامین مالی استفاده کنند.

بنابراین اوراق مشارکت منتشر شد که به وسیله آن شرکت اقدام به تامین مالی نماید و برای خرید دارایی و تامین نقدینگی دچار مشکل نشود اما اوراق مشارکت در این زمینه نتوانست کاربردی داشته باشد.

سپس متخصصان مالی ابزار های مالی جدیدی را طراحی کردند که با استفاده از آنها بتوانند به تامین مالی بپردازند که یکی از مهم ترین آنها صکوک می باشد.

مفهوم صکوک:

صکوک جمع کلمه “صک” و به معنای اسناد است که این لغت در فارسی مترادف چک در نظر گرفته می شود.

صکوک، به اوراق بهادار با ارزش مالی یکسان و قابل معامله در بازار های مالی گفته می شود که بر پایه یکی از قرارداد های مورد تایید متون اسلامی طراحی شده‌ باشد. دارندگان این اوراق، به صورت مشاع مالک یک یا مجموعه ای از دارایی ها و منافع حاصل از آنها هستند.

در واقع صکوک یک ابزار نوین مالی می باشد که در کشور های اسلامی جایگزین اوراق قرضه می باشد و بر پایه دارایی با درآمد ثابت یا متغیر در بازار های ثانویه قابل معامله می باشند.

نکته: اوراق صکوک خودشان دارای ارزش می باشند و نمی توانند بر اساس فعالیت های سفته بازی باشند.

تفاوت صکوک با اوراق قرضه با درآمد ثابت:

در واقع می توان گفت که صکوک بیان گر مالکیت یک دارایی مشخص می باشد و اوراق قرضه فقط گواهی تعهد بدهی است. بنابراین بین صادر کننده اوراق قرضه و خریدار آنها رابطه ای به شکل وام دهنده و وام گیرنده برقرار است که در آن نرخ بهره وام، ثابت می باشد.

اعتبار اوراق قرضه وابسته به اعتبار انواع و اقسام سرمایه‌گذاری صادر کننده یا ناشر آن می باشد در صورتی که اعتبار صکوک به ناشر وابسته نمی باشد و تنها به ارزش دارایی پشتوانه بستگی دارد.

نکته: فروش صکوک در بازار ثانویه، فروش مالکیت دارایی است اما فروش اوراق قرضه، یک نوع فروش بدهی محسوب می شود.

در صکوک امکان افزایش اصل دارایی و در نتیجه ارزش خود ورقه صکوک وجود دارد در حالی که اصل بدهی در اوراق قرضه قابلیت افزایش ندارد.

تشابه صکوک با اوراق قرضه:

• قابلیت نقد شوندگی در بازار ثانویه
• درجه بندی اعتباری توسط موسسات رتبه بندی و قابلیت افزایش اعتبار
• تنوع در طراحی و عرضه

مزایای استفاده از ابزارهای مالی اسلامی (صکوک):

• افزایش نقدینگی بانی از طریق انتشار صکوک
• خروج دارایی ها از ترازنامه و جایگزین شدن وجوه نقد
• قابل استفاده بودن دارایی ها با وجود جدا شدن آنها از دارایی های شرکت بانی و کاهش هزینه تامین مالی
• کمک به توسعه بازار سرمایه با فراهم کردن امکان تبدیل دارایی ها به اوراق بهادار

موسسه مشاوران مطالعه مقاله حسابداری تنخواه گردان را به شما عزیزان پیشنهاد می کند.

انواع اوراق بهادار مالی اسلامی

انواع اوراق بهادار مالی اسلامی (صکوک):

صکوک دارای انواعی می باشد که در زیر به آنها اشاره می شود.

اوراق قرض الحسنه:

اوراق قرضه اسلامی، بر اساس قرارداد قرض و بدون بهره منتشر می گردند که بر اساس آن، ناشر این نوع از اوراق به میزان ارزش اسمی آنها از دارندگان اوراق استقراض می کند و انواع و اقسام سرمایه‌گذاری به همان مقدار بدهکار می شود و لازم است که در سررسید معین یا عند المطالبه به آنها بپردازد.

اوراق وقفی:

اوراق وقفی، به اوراق بهادار با نامی گفته می شوند که به قیمت اسمی مشخص و برای مدت معین و در زمان احداث پروژه منتشر می شوند و به افرادی که قصد مشارکت در طرح های عام المنفعه دارند، واگذار می گردند.

اوراق مرابحه:

بیع مرابحه که از گذشته تا کنون در بین مردم رایج بوده است، هدف آن این است که فروشنده قیمت تمام شده­ کالا را به اطلاع مشتری می‌ رساند و پس از آن مبلغ یا درصدی را به عنوان سود، از شخص تقاضا می کند.

بنابراین می توان گفت که این اوراق، اوراقی هستند که دارندگان آنها به صورت مشاع، مالک دارایی مالی هستند و بر اساس قرارداد مرابحه حاصل می شود.

نکته: این اوراق بازدهی ثابتی دارند و قابل فروش در بازار ثانویه می باشند.

اوراق مرابحه انواعی دارد مانند:

• اوراق مرابحه تامین مالی
• اوراق مرابحه تامین نقدینگی
• اوراق مرابحه تشکیل سرمایه شرکت‌های تجاری

اوراق اجاره:

اوراق اجاره به اوراقی گفته می شود که از رایج ترین انواع اوراق بهادار اسلامی می باشند و سرمایه گذاران می توانند در مقاطع زمانی معین، سود حاصل از سرمایه گذاری خود را دریافت نمایند.

نکته: این اوراق مبتنی بر سود معین می باشند و ثابت هستند به همین علت این اوراق مهم ترین اوراق بهادار اسلامی است.

انواع اوراق اجاره:

• اوراق اجاره تامین دارایی
• اوراق اجاره تامین نقدینگی
• اوراق اجاره جهت تشکیل شرکت های لیزینگ
• اوراق اجاره رهنی

اوراق استصناع:

اوراق استصناع، به اسناد و گواهی های دارای ارزش یکسان گفته می شود که برای تجمیع وجوه لازم برای ساخت کالایی استفاده می شوند و تحت تملک دارنده صکوک می باشند.

اوراق سلف:

سلف از اقسام بیع محسوب می شود که بر عکس نسیه می باشد و زمانی که شخصی تولید یا ارائه یک کالای معین را مورد هدف قرار می دهد، با انتشار این نوع اوراق می تواند منابع مالی مورد نیاز خود را تامین نماید. در واقع می توان گفت که، سرمایه گذاران در این اوراق، کالای مورد نظر را از قبل خریداری می کنند.

اوراق منفعت:

اوراق منفعت، به اسناد مالی بهاداری گفته می شوند که بیان کننده مالکیت دارنده آن اوراق بر مقدار معینی از خدمات یا منافع در آینده از یک دارایی است که در ازای پرداخت مبلغ معینی به وی انتقال داده شده است.

اوراق جعاله:

اوراق جعاله، یک نوع اوراق مالکیت مشاع خدمتی می باشند که بر اساس قرارداد جعاله، انجام و تحویل آن تعهد شده است.

اوراق مشارکت:

اوراق مشارکت که زیر مجموعه ای از صکوک هستند، به سند هایی گفته می شوند که گویای مالکیت دارنده آن نسبت به بخشی از یک دارایی حقیقی هستند که متعلق دولت، شرکت های تعاونی یا خصوصی می باشند و تا زمان سررسید اوراق هر نوع تغییر قیمت دارایی متوجه صاحب اوراق مشارکت است.

اوراق مضاربه:

در اوراق مضاربه، ناشر می تواند با واگذاری اوراق، وجوه متقاضیان را جمع آوری نماید و سپس به عنوان مضاربه در اختیار بانی قرار دهد و بانی نیز پس از کسب سود در فعالیت اقتصادی مورد نظر خود، به تعهد خود عمل نماید و سود هر دوره را بین خود و صاحبان اوراق تقسیم کند.

اوراق مزارعه:

اوراق مزارعه نوعی از اوراق بهادار می باشند که بر اساس قرارداد مزارعه طراحی می شوند و ناشر آن با واگذاری این اوراق، وجوه متقاضیان را جمع آوری نموده و با آن اراضی قابل زراعت را خریداری می نماید.

سپس این اراضی را طی قرارداد مزارعه از طرف دارندگان اوراق به کشاورزان واگذار می کند تا روی این اراضی زراعت کنند و در پایان سال زراعی، محصول را با هم تقسیم کنند.

موسسه مشاوران مطالعه مقاله تعیین صلاحیت حسابداران را به شما عزیزان پیشنهاد می کند.

اوراق مساقات:

ناشر با واگذاری این نوع از اوراق بهادار، وجوه متقاضیان را جمع آوری می کند و با آن باغ های قابل بهره برداری را خریداری کرده و سپس با اخذ وکالت از طرف دارندگان اوراق مربوطه در طی یک قرارداد مساقات به باغبانان واگذار می کند تا به آنها رسیدگی شود و در پایان، محصول به دست آمده را با هم تقسیم نمایند.

نکته: در این نوع صکوک، دارنده اوراق نقش مالک، ناشر نقش وکیل و باغبان نقش عامل و اوراق مساقات سند مالکیت مشاع دارندگان است.

اوراق مشتقه:

اوراق مشتقه، به قرارداد های بین دو یا چند نفر گفته می شود که پرداخت های آن بر اساس موقعیت سنجی تعیین می شود و در واقع مشتقه ها ابزاری برای کاهش یا انتقال ریسک به شمار می آیند.

در مقاله اوراق مشتقه می توان با انواع آن و نحوه کار با آن آشنایی کامل یافت.

انواع اوراق صکوک با توجه به ثابت یا انتظاری بودن نرخ سود:

اوراق صکوک با توجه به ثابت یا انتظاری بودن نرخ سود آنها، دارای انواع زیر هستند.

اوراق مبتنی بر خرید و فروش دین:

این گروه از اوراق بهادار اسلامی از جهت بازدهی نزدیک ترین گروه به اوراق بهادار ربوی هستند. این اوراق در زمان مشخص سود معینی به دست می آورند. از جمله این اوراق می توان به اوراق استصناع و اوراق مرابحه اشاره کرد.

اوراق مبتنی بر خرید و فروش دارایی انواع و اقسام سرمایه‌گذاری فیزیکی:

این گروه از اوراق بهادار بر خرید و فروش دارایی فیزیکی مبتنی است از شاخص ترین مصداق این گروه می توان به اوراق اجاره علی الخصوص اوراق اجاره به شرط تملیک اشاره کرد که به منظور تامین مالی یا نقدینگی منتشر می شود.

سود این اوراق به جهت متغیر بودن جریان درآمدی خالص آنها، متغیر است. اما می توان با مدیریت ریسک به بازدهی با ثباتی دست یافت.

اوراق مبتنی بر مشارکت در سود طرح اقتصادی:

این گروه از اوراق بهادار اسلامی بر اساس عقد های مشارکتی طراحی شده اند. از جمله این اوراق می توان به موارد زیر اشاره کرد:

در این گروه از اوراق صاحبان اوراق به صورت مشاع به عنوان صاحبان سرمایه در احداث پروژه یا انجام یک فعالیت اقتصادی مشارکت می کنند و در سود حاصل از آن سهیم می شوند و چنان چه پروژه با زیان مواجه شود، زیان آن به تناسب بین صاحبان سرمایه تقسیم می شوند.

موسسه مشاوران مطالعه مقاله سبد سهام یا پرتفوی را به شما عزیزان پیشنهاد می کند.

ارکان انتشار اوراق بهادار اسلامی

ارکان انتشار اوراق بهادار اسلامی (صکوک):

اوراق بهادار اسلامی، دارای ارکان زیر می باشد.

بانی:

بانی شخص حقوقی است که نهاد واسط برای تامین مالی او، در قالب عقود اسلامی اقدام به انتشار اوراق بهادار اسلامی می کند.

شرکت مدیریت دارایی مرکزی بازار سرمایه:

این شرکت نهاد مالی است که بر اساس دستور العمل فعالیت نهاد های واسط مصوب انواع و اقسام سرمایه‌گذاری ۱۳۸۹/۰۵/۱۱ شورای عالی بورس و اوراق بهادار، تاسیس شده است و وظیفه تاسیس و راهبری نهاد های واسط را در بازار سرمایه ایران را بر عهده دارد.

لازم به ذکر است که این نهاد نقش امین را عهده دار است و برای حفظ منافع دارندگان اوراق بهادار و حصول اطمینان از صحت عملیات ناشر، نسبت به مصرف وجوه، نحوه نگهداری حساب ها و صورت های مالی و عملکرد اجرایی به صورت مستمر، رسیدگی و اظهار نظر می انواع و اقسام سرمایه‌گذاری نماید.

از دیگر وظایف این شرکت انجام کلیه امور اداری، مالی، مدیریتی، حقوقی و قانونی نهاد واسط و همچنین نگهداری حساب ها و دفاتر مالی نهاد واسط است.

فروشنده:

فروشنده می تواند بانی یا شخص حقوقی دیگری باشد که اقدام به فروش دارایی به نهاد واسط می نماید.

ضامن:

ضامن توسط بانی و با تایید سازمان بورس صرفا می تواند از بین موارد زیر انتخاب شود:

• بانک ها
• موسسات مالی و اعتباری تحت نظارت بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران
• بیمه های تحت نظارت بیمه مرکزی
• شرکت های تامین سرمایه
• نهاد های عمومی
• موسسات دولتی

عامل فروش:

شخصی حقوقی که نسبت به عرضه اوراق بهادار اسلامی از طرف ناشر برای فروش اقدام می کند که این شخص حقوقی از بین شرکت های کارگزاری عضو بورس اوراق بهادار تهران یا فرا بورس ایران توسط بانی انتخاب می شود.

عامل پرداخت:

شرکت سپرده گذاری مرکزی اوراق بهادار و تسویه وجوه است که نسبت به پرداخت های مرتبط با انواع و اقسام سرمایه‌گذاری اوراق بهادار اسلامی در سررسید های معین به سرمایه گذاران اقدام می کند.

انواع ریسک اوراق بهادار اسلامی (صکوک):

اوراق بهادار اسلامی (صکوک) با ریسک های زیر مواجه است.

• ریسک از بین رفتن دارایی ها
• ریسک کاهش قیمت دارایی
• ریسک نرخ سود

اگر این مطلب برای شما رضایت بخش بوده است، مطالعه مقاله نهاد های مالی را به شما پیشنهاد می کنیم.

انواع وکالت نامه

قبل از ذکر انواع وکالت نامه لارم است تا با تعریف وکالتنامه آشنا شویم. وکالت نامه در واقع قراردادی است که بین وکیل و موکل بسته می شود. به عبارتی سندی که مندرج به توافقات طرفین، موضوع و اختیارات وکیل است. این قرارداد تنها منوط به توافق بین افراد معمولی و وکلای قانونی نیست بلکه بین افراد عادی نیز می توان چنین قراردادی را عقد کرد.

انواع وکالت نامه در قالب کلی

• وکالتنامه رسمی و محضری
• وکالتنامه عادی

انواع وکالت بر حسب نوع

• وکالت مقید : موکل طی عقد قراردادی، انجام امور خاص و مقیدی را به وکیل می سپارد. وکیل تنها اختیار انجام کار مشخص شده را دارد.
• وکالت مطلق : موکل به وکیل، اجازه انجام تمام امور مربوط به موضوع مورد توافق را می دهد. در واقع موکل، وکالت کلیه امور مربوط به کار خود را به وکیل می سپارد.
• وکالت قضایی : انجام امور قضایی موکل، که نیازمند دانش و تخصص کافی برای انجام آن است، به وکیل دادگستری سپرده می شود.
• وکالت غیرقضایی : چنانچه شخصی، پیگیری امور اداری خود را به فرد دیگری بسپارد.
• وکالت ساده: عزل وکیل از انجام امور سپرده شده به او در زمان دلخواه توسط موکل.
• وکالت بلاعزل: وکالتی که در آن موکل، حق فسخ قرارداد و عزل وکیل را ندارد.
• وکالت تام‌ الاختیار: در این نوع وکالت، وکیل جهت اجرای هر یک از امور مشخص شده به وی، نیاز به اجازه موکل ندارد.
• وکالت نامه رسمی: وکالت‌نامه‌ ای که به صورت رسمی و محضری بین وکیل و موکل عقد می شود و در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می رسد.
• وکالت نامه عادی: وکالت‌نامه‌ ای که به صورت نوشتن قولنامه یا قرارداد مکتوب بین طرفین و بدون نیاز به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ثبت قرارداد، تنظیم می شود.

مثال های بارز انواع وکالت نامه

وکالت نامه کاری : قراردادی که بین طرفین منعقد می شود و بر طبق آن شخصی جهت انجام امور اداری کار خود به شخص دیگری (چه فرد عادی و چه وکیل رسمی) وکالت می‌دهد.
وکالت نامه پرونده دادگستری : طی عقد قراردادی، پیگیری مراحل مربوط به پرونده های ارجاع شده به دادگستری به وکلای رسمی سپرده می شود.
وکالت نامه فروش : در این نوع وکالت نامه، افراد وکالت فروش اموال خود را به شخص دیگر می سپارند.

نمونه وکالت‌ نامه‌ های دفاتر رسمی

• وکالت نامه خرید و فروش خودرو، موتور سیکلت، کامیون و …
• وکالت نامه تحویل خودرو
• وکالت نامه تعویض پلاک خودرو
• وکالت نامه انجام امور بیمه ای خودرو
• وکالت نامه تبدیل خودرو فرسوده
• وکالت نامه ترخیص خودرو
• وکالت نامه اخذ کارت سوخت خودرو
• وکالت نامه گرفتن سند المثنی خودرو
• وکالت نامه های شرکت ها
• وکالت نامه انتقال سهام شرکت سهامی عام
• وکالت نامه انحلال شرکت
• وکالت نامه خرید و فروش سهام
• وکالت نامه ثبت شرکت
• وکالت نامه اخذ پروانه تاسیس
• وکالت نامه تاسیس شعبه
• وکالت نامه های بازرگانی
• وکالت نامه انجام امور گمرکی
• وکالت نامه ترخیص کالا
• وکالت نامه اخذ کارت بازرگانی
• وکالت نامه های امور خانواده
• وکالت نامه برای ازدواج
• وکالت نامه در طلاق
• وکالت نامه سرپرستی فرزند
• وکالت نامه جامع تام الاختیار و بلاعزل زوجه برای گرفتن طلاق، اخذ حضانت فرزند و بخشش مهریه و نفقه
• وکالت نامه درخواست انحصار وراثت
• وکالت نامه های املاک
• وکالت نامه اداری برای انبوه سازی
• وکالت نامه انتقال سرقفلی
• وکالت نامه رهن و اجاره دادن ملک
• وکالت نامه بلاعزل فروش ملک
• وکالت نامه خرید ملک
• وکالت نامه واگذاری بخشی از ملک
• وکالت نامه اخذ جواز ساخت از شهرداری
• وکالت نامه گرفتن پایان کار
• وکالت نامه های موبایل و تلفن
• وکالت نامه خرید تلفن همراه
• وکالت نامه واگذاری امتیاز برق و تلفن
• وکالت نامه انتقال مکان تلفن ثابت
• وکالت نامه های بانکی
• وکالت نامه افتتاح حساب بانکی
• وکالت نامه بستن حساب بانکی
• وکالت نامه گرفتن دسته چک
• وکالت نامه دریافت مبلغ گواهی سپرده سرمایه گذاری از بانک
• وکالت نامه گرفتن وام
• وکالت نامه برداشت از حساب
• وکالت نامه استفاده از صندوق امانات بانک
• وکالت نامه پیگیری چک های برگشتی
• وکالت نامه دریافت پروانه کسب
• وکالت نامه اخذ حقوق و مستمری
• وکالت نامه خرید امتیاز آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب
• وکالت نامه تام الاختیار
• وکالت نامه تام الاختیار خرید و فروش
• وکالت نامه گرفتن مدارک شناسایی مانند شناسنامه، کارت ملی
• وکالت نامه گرفتن مدارک از دفتر اسناد رسمی
• و سایر وکالت نامه ها

کلام آخر

برای تنظیم وکالت‌ نامه‌های محضری مراجعه به دفاتر اسناد رسمی الزامی است. لازم انواع و اقسام سرمایه‌گذاری انواع و اقسام سرمایه‌گذاری به ذکر است در وکالت نامه باید حدود اختیارات وکیل و تعهدات موکل بیان شود. برای دریافت راهنمایی و مشاوره با شماره 09120708310 تماس حاصل فرمایید.

انواع و اقسام روش های مشارکت در ساخت

به طور کلی ، مشارکت در ساخت یک توافق نامه دوجانبه است که در آن هر یک از طرفین سهم خود را تقسیم می کنند. شاید آوردن مثالی در این زمینه این موضوع را روشن تر کند. فرض کنید شما یک ویلا فرسوده دارید و با توجه به افزایش جمعیت و نیاز به مسکن و افزایش قیمت خانه ، تصمیم گرفته اید خانه خود را تخریب کنید و یک آپارتمان چند طبقه در همان زمین بسازید.

اما مشکلی که در اینجا وجود دارد این است که شما نه تخصص و نه پول لازم برای انجام آن را دارید. اینجاست که مفهوم مشارکت در ساخت مطرح می شود. بنابراین ، یک سازنده سرمایه و تخصص خود را با شما به اشتراک می گذارد و آن خانه قدیمی را به یک آپارتمان چند طبقه تبدیل می کند. به این ترتیب ، در نهایت سود این ساخت و ساز را با سازنده تقسیم می کنید.

قدرالسهم و سود طرفین مشارکت در ساخت چگونه محاسبه می شود؟

سؤالی که در این زمینه مطرح می شود این است که میزان قدرالسهم هر یک از طرفین در این قرارداد چقدر است و میزان سود مالک زمین و سازنده بر چه اساسی محاسبه می شود؟ برای تعیین سهم هر یک از طرفین قرارداد اصول خاصی وجود دارد که در زیر به آنها خواهیم پرداخت.

به طور کلی ، فرمول محاسبه مشارکت در ساخت در هر منطقه بر اساس "قیمت هر متر مربع آپارتمان تازه ساخت شده در آن منطقه" است. طبق این اصل ، اگر متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان تازه ساخت در منطقه ای که قرار است مشارکت در ساخت انجام شود ، تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد ، معمولاً سود سهام برابر است (50-50). در غیر این صورت و اگر متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان تازه ساخت در آن منطقه بین 4.5 میلیون تا 5.5 میلیون تومان باشد ، میزان سود تغییر می کند و سهم مالک زمین 55 درصد و سهم سازنده 45 درصد است.

در این حالت ، علاوه بر تعیین فرمول مشارکت به عنوان 60-40٪ ، مبلغی نیز به عنوان "بلا عوض" محاسبه می شود. این مبلغ در آغاز مراحل مشارکت در ساخت توسط سازنده به مالک پرداخت می شود تا وی در هنگام ساخت و آماده سازی ساختمان جدید بتواند در خانه دیگری زندگی کند.

چه نکات مهمی را باید در مشارکت در ساخت در نظر گرفت؟

از آنجایی که مشارکت در ساخت یک قرارداد دو طرفه است و سود و زیان طرفین در آن نقش پر رنگی را ایفا می کند. بنابراین، لازم است تا به نکات مهمی در این زمینه توجه شود. در ادامه به برخی از نکات خواهیم پرداخت.
• اگر سازندگان یا مالکین چند نفر هستند تعهدات هریک در قرارداد به روشنی ذکر شده و یکی از آن ها به عنوان نماینده اصلی جهت ارتباط با طرفین تعیین شود.
• قراداد ساخت مشارکتی ملک حتماً با حضور همه مالکین و طرف مستقیم معامله تنظیم شود . به علاوه، قدر السهم های مشارکت و نیز موارد دیگری که مهم بنظر می‌رسند با بیان جزئیات درج شوند. به عنوان مثال، در صورتی که قرار بر احداث ساختمانی 7 طبقه باشد مشخص شود که چند طبقه به مالک و چند طبقه به سازنده می رسد.
• تعداد طبقات قابل ساخت از ابتدا باید مشخص باشد و قدرالسهم هریک از طرفین بر اساس درصدی از پروژه مشخص شود. حتی اگر واحد مشترکی هم در ساختمان وجود دارد باید سهم هریک از دو طرف در آن واحد مشخص شود.
• مالکیت پارکینگ، انباری و حتی شرح مشاعات در قرارداد های مشارکت در ساخت مندرج و در صورت تغییر در تعداد طبقات احداثی، درصد و سهم طرفین از قبل معلوم باشد.
• مقدار سرمایه و آورده های طرفین در پروژه مشارکت در ساخت را در متن قرارداد درج شود. همچنین ارزش واقعی زمین و املاک به مالک شرح داده شده و اگر امکانات دیگری دارد که قابل انتقال به ملک جدید است هم مطرح گردد.
• برای سازنده نیز تمامی هزینه ها اعم از هزینه های انتقال سند مالکیت، صدور پروانه ساختمان، عوارض و هزینه های احتمالی مربوط به شهرداری و … باید در قرارداد درج گردد.
• تاریخ مواردی مثل تخلیه ملک توسط مالک، زمان اتمام پروژه مشارکت در ساخت، دریافت و انتقال سند و تمامی مواردی که باید انجام شود، حتماً با تاریخ دقیق و ذکر روز و ماه و سال عنوان شود تا فرد متعهد نتواند در انجام امور موظف نسبت به آن تأخیر داشته باشد.
• جهت اطمینان بیشتر در تمام صفحات ذکر شود که ” این قرارداد مشارکت در ساخـت می‌باشد.”
• قرارداد مشارکت در ساخت را در دفاتر رسمی یا مشاور املاک مطمئن و دارای پروانه کسب ببندید. هر چقدر تشریفات و روند کار رسمی تر باشد، در آینده با مشکلات کمتری روبه رو می شوید.
• اگر ملک ورثه ای ست حتماً گواهی انحصار وراثت و پرداخت مالیات بر ارث را به قـرارداد مشارکت ساخت ضمیمه کنید.
• در پروژه های مشارکت در ساخت املاک تجاری وضعیت مالکیت مثل سرقفلی مغازه و … باید مشخص شود.در پایان پیشنهاد می شود پیش از هر چیز به منظور جلوگیری از هر گونه مشکلات احتمالی در تنظیم و عقد قرارداد، تعیین قدرالسهم هر یک از طرفین و …از تجربیات و مشاوره تخصصی یک وکیل ملکی در این زمینه استفاده شود.

انواع و اقسام روش های مشارکت در ساخت

مشارکت در ساخت باید بر اساس تجربه ، شهرت ، توانایی مالی و فنی ، وفاداری و قرارداد ، دانش و تخصص باشد. تعیین شرکای قدرالسهم بسته به نوع سند ، محله ، سازنده و غیره بسیار متفاوت است. این قدرالسهم با مشارکت سازندگان تجربی کفه ی قدرالسهم به نفع مالک توافق شده است ، اما در مشارکت با مهندسان و معماران ، طبقه قدرالسهم به نفع سازندگان است. اگرچه در واقع هر دو طرف از این نوع مشارکت بسیار راضی خواهند بود. برای قراردادهای مشارکت در ساخت یک ضمانت عملکرد قابل قبول باید تعریف و توافق شود.

مدت زمان اجرای پروژه مشارکت در ساخت همیشه یکی از مهمترین تفاوتهای مشترک بین شرکت ها است. در نمونه قرارداد مشارکت ، باید برنامه مشخصی در نظر گرفته شود تا سازنده ملزم به ادامه پروژه طبق برنامه شود. معمولاً اجرای پروژه به چند مرحله تقسیم می شود و مدت زمان مشخصی برای اجرای هر مرحله پیش بینی می شود و برای تأخیر در هر مرحله جریمه یا ضمانت اجرایی تعیین می شود. مالک نمی تواند ادعایی در مورد زمان اتمام پروژه داشته باشد مگر اینکه برنامه در قرارداد مشارکت در ساخت قید شده باشد.

مدت زمان اجرای پروژه مشارکت در ساخت همیشه یکی از مهمترین تفاوتهای مشترک بین شرکا است. در نمونه قرارداد مشارکت ، باید برنامه مشخصی در نظر گرفته شود تا سازنده ملزم به ادامه پروژه طبق برنامه شود. معمولاً اجرای پروژه به چند مرحله تقسیم می شود و مدت زمان مشخصی برای اجرای هر مرحله پیش بینی می شود و برای تأخیر در هر مرحله جریمه یا ضمانت اجرایی تعیین می شود. مالک نمی تواند ادعایی در مورد زمان اتمام پروژه داشته باشد مگر اینکه برنامه در قرارداد مشارکت در ساخت قید شده باشد.

در قراردادهای مشارکت در ساخت نمی توان در مورد یک مدل قرارداد استاندارد برای همه موارد موجود صحبت کرد و حتی اگر چنین نمونه قراردادی تهیه شده باشد ، به موازات کلیت قرارداد ، عملکرد مطلوب آن برای همه موارد تضعیف می شود. همانطور که یک معمار با توجه به خواسته های صاحب زمین و ویژگی های منحصر به فرد زمین ، نقشه خاصی را برای هر زمین طراحی می کند ، طراحی قرارداد مشارکت در ساخت و مدیریت قانونی پروژه های مشارکت در ساخت نیز باید به طور جداگانه و براساس خواسته های طرفین قرارداد و ویژگی های خاص هر مورد، برای رسیدن به حداکثر نتیجه مطلوب.

انواع قراردادهای مشارکت در ساخت به شرح ذیل می باشد:

قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان:

قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است که معمولاً بین شخصی که دارای دارایی کهنه و فرسوده است و یک سازنده منعقد می شود. به همین دلیل است که سازنده آپارتمان را با پول و پول خود می سازد و طبق قرارداد دو طرف آن را در اختیار مالک قرار می دهد.

در این قرارداد ، شخصی که خانه را دارد به طور کلی به دلیل مشکلات مالی قادر به بازسازی آن نیست ، بنابراین وی با یک سازنده یک خانه فرسوده با مشارکت معامله ای را ترتیب می دهد تا قصد استفاده از مشارکت برای ساخت آپارتمان را داشته باشد.

قرارداد مشارکت در ساخت خانه به ‌منظور نوسازی

قراردادی می باشد که عده زیادی از اشخاص که مایل به نوسازی خانه‌ های خود می باشند از آن استفاده می برند. از جمله فوایدی که می‌توان برای مشارکت در ساخت خانه در نظر گرفت این موارد است:

۱_ کمک کردن به زیباسازی شهر و امکان استفاده از امکانات مدرن در شهر
۲_ افزایش سرمایه
۳_ کمک به فروش سریع‌ تر

قرارداد مشارکت در ساخت هتل

قرارداد مشارکت برای ساخت هتل قراردادی بین شخصی است که دارای یک ملک قدیمی است ، سازنده ، سرمایه گذار و مدیر هتل تنظیم می گردد. این قرارداد بین مالک ملک ، سازنده و سرمایه گذار تنظیم شده است زیرا مالک ملک به دلیل مشکلات مالی قادر به ساخت هتل نیست. این قرارداد بسیار حساس است زیرا تنظیم غیراصولی باعث ضرر شما می شود.

در اصل ، بهتر است بدانید که فقط وقتی تصمیم قطعی برای انعقاد این قرارداد دارید و آمادگی لازم را دارید ، آن را تنظیم کنید و به این نکته مهم توجه کنید که در قرارداد مشارکت ، خطر ساخت و ساز صاحبان بیشتر است از سازندگان

مجوز ساخت هتل

مجوز ساخت هتل طبق اداره کل میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری، این شرط ها را لحاظ کرده است:

حداقل متراژ زمین جهت احداث هتل ۴۰۰ متر مربع – هتل آپارتمان ۳۰۰ متر مربع – سفره خانه سنتی ۳۰۰ متر مربع – مجموعه‌های گردشگری ۵۰۰۰ متر مربع باید باشند.
افراد دریافت‌کننده‌ مجوز این توانایی را دارند که شخص حقیقی یا حقوقی باشند.
شرایط صدور مجوز
• توجیه پذیر بودن طرح گردشگری با توجه به موقعیت مکان مورد نظر برای اجرا کردن طرح.
• شاخص‌ها و استاندارهای اهلیت سرمایه‌ گذار (شامل: توان مالی مجری، توانایی تأمین وثایق، ارائه گواهی عدم بدهی غیرجاری به سیستم بانکی از مراجع ذی ‌صلاح (بانک مرکزی،سایر بانک‌ها).
• پاسخ مثبت استعلام سازمان‌های مربوطه درباره احداث تأسیسات گردشگری.
• روش تأمین مالی (شخصی یا بانکی و …) هم حتماً معلوم شود.
نتیجه می گیریم در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت هتل الزامی است که به این موارد دقت کافی داشت.

قرارداد مشارکت در ساخت مجتمع تجاری

به طور کلی ، قرارداد مشارکت در ساخت یک مجموعه تجاری قراردادی است که یک قرارداد سرمایه ای است که بین شخصی که مالک آن ملک است یا اشخاصی که مالک آن ملک هستند و سازنده یا سازندگان بسته می شود. طبق این قرارداد شخصی که مالک آن ملک است با ساخت ملک با مشخصات مشخص شده در زمین خود موافقت می کند و سازنده با ساخت و اجرای پروژه در زمین مذکور با ابعاد و مشخصات خاص موافقت می کند.

در پایان ، درآمد چنین قراردادی بدین صورت است که هر یک از دو طرف قرارداد ، سهم خود را به صورت واحدهای اداری که در قرارداد مشخص شده و در کلاس و موقعیت مشخص شده در قرارداد ، دریافت می کنند و اسناد مهر می شوند. به نام هر دو طرف .

نکاتی درمورد مجتمع های تجاری مشارکت در ساخت بیان برخی از معیارها از این نظر که مجتمع های تجاری معمولاً به صورت تجاری ساخته می شوند مهم است. همانطور که در ساختمانهای تجاری محله ، ساخت یک واحد تجاری با حداکثر مساحت 21 متر مربع و عرض مفید 3 متر در کلیه املاک واقع در توابع مسکونی و مذهبی محله بدون مشکل است.

بنابراین ، در ساختمانهای تجاری مناطق منطقه ای ، مساحت واحدهای تجاری مناطق منطقه ای و منطقه ای که در معابر 20-50 متر مربع و مناطق شهری بیش از 50 متر مربع قرار دارند. از دیدگاه دیگر ، حداکثر تراکم مجاز مراکز تجاری برابر با 300٪ از کل زمین و حداکثر در زیر زمین است. طبقه همکف 100٪ کل زمین است.همچنین ، میزان عقب نشینی مراکز تجاری در مناطق بیش از خط پروژه طرح تفصیلی 1.20 متر بالاتر از معابر مناطق و حداکثر ارتفاع طبقات تجاری در طبقه همکف 5 متر است.

قرارداد مشارکت در ساخت ویلا

ما اشاره کردیم که مشارکت در ساخت را می توان به عنوان یکی از رایج ترین قراردادهای سرمایه گذاری ساخت و ساز در نظر گرفت. این قرارداد همچنین هنگامی که قصد دارید در ساخت ویلا شریک شوید نیز اعمال می شود. یکی از نکات اصلی که سرمایه گذاران عموماً از آن بی اطلاع هستند این است که علاوه بر موارد فوق ، مفاد قرارداد مشارکت در ساخت باید توسط تیمی متشکل از یک کارشناس فنی ، یک مشاور شهرداری و یک وکیل باتجربه تهیه شود. در این زمینه مشاوره دارد. نکات قرارداد شرکت در ساخت ویلا از جمله مواردی است که در انعقاد قرارداد مشارکت برای ساخت ویلا مطرح می شود.

میزان سهم مشارکت هر دو طرف قرارداد ساخت در مزایای بدست آمده است که طبق توافق طرفین به روش های مختلفی استفاده می شود. روش های ذکر شده عبارتند از: عادی ، سهام ، انواع قراردادهای خرید ، جایگزین مشارکت ، تکمیلی.

مشارکت معمولی:

یکی از متداول ترین انواع قراردادهای ساخت ویلا مشارکت.میزان سهمیه مندرج در آن در رابطه با هر یک از دو طرف قرارداد مشارکت با توجه به مبلغی که آورده اند ، در درصد معینی از کل سهام تعیین می شود.

مشارکت سهامی

در این مدل قرارداد ابتدا بخشی از املاک را از تعدادی از صاحبان ساختمان که قصد انتقال یا فروش آن را دارند خریداری می کند و سپس با بقیه مالکانی که ملک را در قالب مشارکت و سهمی از ساخت و ساز ساختمان دارند موافقت می کند.

نیاز به جدیدترین قرارداد مشارکت در ساخت

در سالهای اخیر ، به دلیل منابع مالی محدود افراد ، مشارکت در ساخت با اقبال خوبی روبرو شده است. همانطور که مشخص شد ، قرارداد سرمایه گذاری ساختمانی علی رغم استفاده مکرر از آن ، قرارداد ساده ای نیست و نکات حقوقی متعددی وجود دارد که باید رعایت شود ، فقط به چند مورد از آنها در بالا اشاره شد.

مهم نیست مشارکت در ساخت و ساز شما چیست ، نمونه قرارداد سرمایه گذاری ساخت ، نمونه قرارداد ویلا مشارکت در ساخت ، نمونه قرارداد تجاری مشارکت در ساخت ، نمونه قرارداد آپارتمان مشارکت در ساخت برای هر یک از آنها بهتر است قبل از قرارداد ، ارزش واقعی زمین توسط افراد باید کارشناس و کارشناس مشارکت در ساخت تخمین زده شود و تمام تحقیقات لازم برای مشارکت انجام شود تا سهم شرکت هر یک از طرفین به درستی تعیین شود.

ما توصیه می کنیم که از فرم قرارداد سرمایه گذاری در ساخت نهایی استفاده نکنید و مفاد قرارداد مطابق با شرایط و ضوابط طرفین و وظایف آنها مطابق قرارداد محضری مشارکت در ساخت بازنویسی شود. بنابراین حتماً هنگام تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت از مشاوره کارشناسان حقوقی استفاده کنید.

کلام آخر

وقتی که مالکی زمینی دارد و می‌خواهد یک یا چند واحد مسکونی یا تجاری بسازد، ولی پول کافی ندارد می تواند از مسئله قرارداد مشارکت در ساخت بهره ببرد. برای تنظیم این قراردادها درصد مشارکت در ساخت و لیست مصالح مشارکت در ساخت اهمیت بسیاری دارد..

«انواع و اقسام مشکلات از جرائم سازمان‌دهی‌شده تا کارکنان عصبانی، گریبانمان را می‌گرفتند»

پس از انتخاب اریک اوسموندسن به‌عنوان مدیرعامل نورسک گینوینینگ (NG)، بزرگ‌ترین کمپانی مدیریت ضایعات و بازیافت نروژ، او این صنعت را آماده‌ی تثبیت، حرفه‌ای‌سازی و توسعه‌ی بین‌المللی می‌دانست و به نظرش جنبش بازیافت، فرصت‌های بزرگی را ایجاد کرده بود. اما نکته‌ای که اوسموندسن از آن اطلاع نداشت، وجود فساد گسترده در صنعت مدیریت ضایعات کشور نروژ و سایر نقاط دنیا بود (پیش از حضور در نقش مشاور مالی یک شرکت سرمایه‌‌گذاری خصوصی که NG را در سال 2011 تصاحب کرد، هیچ تجربه‌ای در این صنعت نداشت). اوسموندسنِ 50 ساله که پس از مدت کوتاهی حضور در رأس کمپانی، مشکلات آن را درک کرده بود، تصمیم گرفت که رویکردهای اخلاقی را در NG جا بیندازد و این کمپانی را تبدیل به یک الگو در صنعت مدیریت ضایعات کند. او اخیراً در مصاحبه‌ی خود با استیو پروکش، ویراستار ارشد مجله، شیوه‌ی رهبری خود در این تحول را به زبان آورد. در ادامه، گزیده‏‌های این گفت‌وگو آورده شده‌اند:

مجله: چطور متوجه شدید که NG و صنعت مدیریت ضایعات، به یک فساد گسترده دچار شده است؟

اوسموندسن: مدتی در میدان عمل -در خط مقدم عملیات به همراه کارکنان، مشتریان، رقبا و تأمین‌کنندگان- حضور یافتم. اگرچه عموماً با پرسنلی ملاقات می‌کردم که استانداردهای بالایی داشتند، اما به‌تدریج داستان‌های مرتبط با فساد و دفع غیرقانونی ضایعات پدیدار شدند. اختلاس‌ها و فسادهای داخلی و خارجی افشا شدند. همچنین داستان‌هایی درباره‌ی سایر فعالیت‌های غیرقانونی افراد مطرح شدند، فعالیت‌هایی که هیچ ربطی به عواید شخصی افراد نداشتند؛ بلکه به همین شکل در صنعت رواج یافته بودند و ازجمله روش‌های مرسوم آن محسوب می‌شدند.

طی آن دوره، من و رئیس هیئت غیراجرایی سازمان با یکدیگر قرار گذاشتیم که هر روز غروب، درباره‌ی اتفاقات آن روز با یکدیگر اندکی صحبت کنیم. همین صحبت‌ها موجب شکل‌گیری یک جلسه‌ی هیئت‌مدیره شدند که در آن، مدیران گفتند: «تا زمانی که اتفاقات رخ‌داده را با صراحت کامل بیان کنید و همین روش را تبدیل به یک برتری رقابتی برای سازمان کنید، پشتیبانتان خواهیم بود.» رئیس هیئت‌مدیره‌‌ی ما که یکی از شرکای آلتور (شرکت سرمایه‌گذاری خصوصی که NG را تصاحب کرد) بود، اصرار داشت که نه‌تنها هزینه‌های کوتاه‌مدت پاک‌سازی کمپانی بلکه مزایای طولانی‌مدت این کار را در نظر بگیریم.

به این نتیجه رسیدیم که در ابتدا، باید یک چشم‌انداز مثبت و الهام‌بخش را درباره‌ی مقصد مدنظر کمپانی داشته باشیم؛ زیرا باید افراد را تهییج کنیم تا کمپانی را از نو بسازند. چشم‌انداز ما این بود که NG تبدیل به یک نقش‌آفرین پیشگام در این اقتصاد دورانی شود. اقتصادی که تمامی ضایعات را بازیافت می‌کند.

چطور رفتار کارکنان را تغییر دادید؟

اگرچه اکثر 1500 نیروی کار ما در آن زمان فاسد نبودند، اما یک فرهنگ در آن‌ها نهادینه شده بود که باید آن را تغییر می‌دادیم یعنی فرهنگ میان‌بر زدن؛ زیرا همیشه کارها به همین روش انجام می‌شدند و سایر افراد نیز از همین روش بهره می‌گرفتند. برای حل این مشکل، ارزش‌های جدیدی را مطرح کردیم.

سپس تک‌تک این ارزش‌ها را در قالب اصول رفتاری مختص هر شغل نگاشتیم. مثلاً اگر راننده هستید، می‌توانید یک سری از کارها را انجام دهید و برخی از کارهای دیگر هم ممنوع هستند. سپس از تمامی افراد خواستیم که تعهد رسمی خود برای پیروی از این اصول را اعلام کنند. این امر سروصدای زیادی ایجاد کرد. برخی از افراد دوست نداشتند که چنین توافق‌نامه‌ای را امضا کنند؛ برخی دیگر هم بدبین بودند.

در آنِ واحد، یک دوره‌ی عفو چهارهفته‌ای را اعلام کردیم و از تمامی افراد خواستیم که طی این دوره، هرگونه اقدام نامشروع یا غیراخلاقی‌شان را افشا کنند. به آن‌ها گفتیم که «اگر اقرار کنید، تمام تلاشمان را می‌کنیم تا هیچ پرونده‌ای علیه شما تشکیل نشود و اگر قول دهید که دیگر آن کار را تکرار نکنید، همچنان در کنار ما خواهید ماند». اما به‌صراحت اعلام کردیم که هرگونه مسئله‌ی جدی انواع و اقسام سرمایه‌گذاری را به مقامات اطلاع خواهیم داد. پس از اتمام این دوره‌ی 4 هفته‌ای، گفتیم که «هم‌اکنون سیاست عدم تحمل را در قبال هرگونه رفتار غیرقانونی عامدانه خواهیم داشت». عده‌ی زیادی از افراد که کارهایشان در مرز رفتارهای غیراخلاقی یا منطقه‌ی خاکستری بود نیز اخراج شدند یا خودشان کمپانی را ترک کردند.

سپس چه اقدامی را در پیش گرفتید؟

در همان هفته، یک سیستم کنترل یا رعایت قانون را منتشر کردیم. سامانه‌ی اعلام تخلفات داخلی و بیرونی، سامانه‌ی بررسی سوءپیشینه انواع و اقسام سرمایه‌گذاری که از فناوری‌های پیشرفته برای تشخیص منافع اقتصادی اشخاص در روابط متقابلشان بهره می‌گرفت، و بررسی‌ ناگهانی و تصادفی موجودی انبارها و مقایسه‌ی آن‌ها با فهرست‌های ارائه شده، ازجمله بخش‌های این سیستم بودند. یک قانون بسیار سفت‌وسخت برپا کردیم که استاندارد جدیدی برای ابزارهای کنترلی در صنعت ما بود. یک مدیر رعایت قانون بسیار خوب داشتیم که بر این طرح‌های جدید نظارت می‌کرد.

هجده ماه پس از پایان دوره‌ی عفو، 44 درصد از 70 مدیر اجرایی ما کمپانی را ترک کرده بودند. درحالی‌که میانگین معمول خروج آن‌ها، 15 درصد بود. اگرچه اکثر آن‌ها خودشان کمپانی را ترک کردند، اما قرارداد استخدام برخی از آن‌ها نیز به پایان رسیده بود. همچنین حدود نیمی از کارکنان رده‌بالا و مدیران بخش‌ها نیز ما را ترک کردند. تنها دو مدیر از هشت مدیر ارشدی که پیش از مدیرعاملی من نیز در سازمان بودند، همچنان در NG حضور دارند. اما خروج مدیران اجرایی ما بود که اهمیت بیشتری داشت. اکثر آن‌ها به رقبا پیوستند و روابط خود با مشتریان را به سازمان‌های جدیدشان منتقل کردند. جایگزینی سریع آن‌ها دشوار بود، بنابراین دوره‌ی بسیار دشواری را سپری کردیم. اما همین دشواری‌ها موجب ساخت یک فضای کاملاً متفاوت برای مدیران باقی‌مانده شد. برخی می‌گفتند: «برای اولین بار است که حس می‌کنم به این کمپانی اعتماد دارم و به آن افتخار می‌کنم.»

با توجه به این حجم از آشفتگی، چطور توانستید به کار خود ادامه دهید؟

ضربات سختی را متحمل شدیم، اما هیچ‌گاه وارد منطقه‌ی قرمز نشدیم. ما بزرگ‌ترین کمپانی صنعت بودیم و به همین دلیل، بیشتر می‌توانستیم هزینه‌ها را تحمل کنیم و البته قراردادها و روابط بلندمدتی با مشتریانمان داشتیم. همچنین تمامی اقدامات لازم برای تعدیل هزینه‌ها و افزایش بهره‌وری و سودآوری که معمولاً توسط کمپانی‌های سرمایه‌گذاری خصوصی صورت می‌گیرند را انجام دادیم. البته سعی کردیم که این اقدامات را دو برابر سریع‌تر از این کمپانی‌ها انجام دهیم. ازآنجایی‌که کسب‌وکار بزرگی بودیم، خیلی از بخش‌ها بودند که می‌توانستیم آن‌ها را بهتر کنیم.

ازآنجایی‌که فساد در سرتاسر صنعت مدیریت ضایعات وجود دارد، چطور افراد جداشده را جایگزین کردید؟

چالش ما، یافتن افراد مناسب از صنایع دیگر و پیوند آن‌ها با اشخاص مفید فعال در همین صنعت بود. می‌خواستیم افرادی با ارزش‌های صحیح را استخدام کنیم که مهارت‌ها و دیدگاه‌های جدیدی را در اختیارمان بگذارند تا بتوانیم با بهره‌گیری از آن‌ها، استراتژی پیشگام شدن در بازیافت مواد را اجرایی کنیم. بنابراین این پرسش را مطرح کردیم: «چه کسی در فروش مواد خام در سطح بین‌المللی خبره است؟» و سپس مدیر نورسک هایدرو که یک کمپانی بزرگ فعال در حوزه‌ی انرژی‌های تجدیدپذیر و آلومینیوم بود را استخدام کردیم. پرسیدیم که «چه کسی مهارت‌های تولید ناب را در اختیار دارد؟» و سپس، مدیر کارخانه‌ی سن-گوبن که یکی از تولیدکننده‌های بین‌الملی محصولات ساخت‌وساز است را استخدام کردیم. بالاخره توانستیم توازن خوبی میان نیروهای قدیمی NG و افراد تازه‌وارد از صنایع دیگر ایجاد کنیم. بنابراین همان برتری رقابتی مدنظر مالکان کمپانی ایجاد شد.

درباره‌ی چالش استخدام بیگانه‌هایی بگویید که هیچ شناختی از کسب‌وکار مدیریت ضایعات نداشتند.

طبیعی است که تأثیر اولیه و خالص این استخدام‌ها، منفی بود. سعی کردیم اقدامات لازم برای تسهیل امور را انجام دهیم. «استراتژی تازه‌کار-ارشد» را اجرا کردیم. تعدادی نیروی ارشد زبده و ارزشمند داشتیم که به سالیان بازنشستگی خود نزدیک می‌شدند یا خواهان جدایی از کمپانی بودند. بنابراین افراد جوان‌تری را استخدام کردیم که تشنه‌ی یادگیری بودند و مهارت‌های حضور در سایر کسب‌وکارها را در اختیار داشتند و از آن‌ها خواستیم که به‌عنوان دستیار این نیروهای ارشد کار کنند. پس از چند سال، جایگاهشان را عوض کردیم. همچنین مدل عملیاتی خودمان را یکسان‌سازی کردیم -حرکتی مشابه مک‌دونالد- که می‌گوید «تدارکات بالادست را به این شیوه انجام می‌دهیم، دستگاه‌هایمان را به این شیوه اجرا می‌کنیم و… .» تیم‌هایی متشکل از متخصصان را ساختیم که به مناطق مختلف بروند و عملکردشان را ارتقا دهند. این اقدام، موفقیت‌های زیادی را به همراه داشته است.

استنباط من این است که روش‌های اغواکننده را متوقف کردید.

بله. پرداخت پول نقد برای ضایعات فلزی تحویل داده شده به انبارها، یکی از این روش‌ها بود. نمی‌فهمم که اصلاً چرا اجازه‌ی این کار را در کشور نروژ دادند. انگلستان این رویه را غیرقانونی اعلام کرد و سرقت فلزات آن، 80 درصد کاهش یافت. این موضوع را نزد قانون‌گذارها مطرح کردیم و گفتیم که «به نظرتان ایده‌ی خوبی نیست؟» آن‌ها هم قبول کردند که «ایده‌ی خوبی است»، اما هیچ اتفاقی نیفتاد. سپس این موضوع را نزد رقبا و انجمن‌های صنعت خودمان مطرح کردیم و گفتیم که «باید خودمان این قانون را رعایت کنیم.» آن‌ها جواب دادند که «نمی‌توانید با اطمینان از وقوع این اتفاقات غیرقانونی در صنعتمان بگویید.» بنابراین خودمان این رویه را کنار گذاشتیم، اطلاعیه‌های خبری را منتشر کردیم و علناً از سایرین خواستیم که به ما بپیوندند. بااین‌حال هیچ‌کس راه ما را در پیش نگرفت. شش ماه بعد، نقل‌قول من درباره‌ی بی‌اخلاقی رایج در این صنعت در صفحه‌ی اول یکی از روزنامه‌های اقتصادی اصلی نروژ مطرح شد و همهمه‌ها بالا گرفت. یکی از انجمن‌های صنعتی از من خواست که دیگر این مسائل را مطرح نکنم و اگر دست از این کار برندارم، NG را به گروهشان راه نخواهند داد. آن‌ها پاسخ «هر طور راحت هستید» را از سوی ما شنیدند. اما نه‌تنها ما را از انجمن کنار نگذاشتند، بلکه یک سال بعد اعلام کردند که اگر کمپانی‌ها برای ضایعات فلزی پول نقد پرداخت کنند، دیگر جایی در انجمن نخواهند داشت.

در فاصله‌ای کوتاه پس از تهدید گروه تجاری مبنی بر بیرون انداختن ما، متوجه شدیم که نمی‌توانیم پاک‌سازی این صنعت را به‌تنهایی انجام دهیم و باید یک جنبش بسازیم. شخصاً با مدیرعامل‌های سه رقیب بزرگمان تماس گرفتم. هر سه‌ی آن‌ها کسب‌وکارهای تحت تملک یک خانواده با ظاهری قابل احترام بودند. توانستم حمایت دو نفر از آن‌ها را جلب کنم. همین امر شرایط را تغییر داد و رقبای کوچک‌تر نیز به ما پیوستند.

آیا هیئت‌مدیره‌ی شما نگران نبود که این مسائل را به‌صورت علنی بیان می‌کنید؟

همه‌ی ما حس می‌کردیم که این اظهارات علنی، نشانه‌ای برای کارکنان، مشتریان و شرکایمان هستند که عزم راسخ ما برای پاک‌سازی کمپانی را درک کنند. اما قطعاً مشکلاتی هم وجود داشت. صراحت ما درباره‌ی مشکلات صنعت و امور داخلی آن، نظر رسانه‌ها یا دولت را جلب می‌کرد تا تحقیقات خود درباره‌ی این صنعت را آغاز کنند. بنابراین داستان خود را به این شکل بیان کردیم: «چشم‌انداز ما، رسیدن به خلوص کامل است. هنوز 100 درصد پاک نیستیم، اما می‌خواهیم این گام‌ها را در پیش بگیریم.» این کارمان جواب داد.

پلیس و قانون‌گذارها، چه واکنشی به شما نشان دادند؟

از همان ابتدا، هر اقدام غیرقانونی که کشف می‌کردیم را به اطلاع مقامات می‌رساندیم و چیزی را از رسانه‌ها پنهان نمی‌کردیم. موضع ما این بود که اگر واقعاً خواهان پاک‌سازی کمپانی و صنعت هستیم نباید رخت‌های چرکمان را پنهان کنیم. گاهی اوقات می‌ترسیدیم که این کار نتیجه‌ی معکوسی بدهد. اگر مقامات و رسانه‌ها تصمیم می‌گرفتند که به دنبالمان بیایند، ممکن بود که عواقب بدتری را تجربه کنیم. در برخی موارد جریمه شدیم، اما عمدتاً ما را به‌عنوان یک اصلاح‌طلب می‌دیدند و خیلی سخت نمی‌گرفتند. این جریمه‌ها را می‌پرداختیم و از درس‌ عبرت آن‌ها، برای ارتقای رویه‌های کاری خود بهره می‌گرفتیم.

این اقدام بزرگ، چه تاوان‌های شخصی را به همراه داشت؟

بیش از هر چیز، این تجربه باعث شد که توانایی خودمان در زمینه‌ی غلبه بر موانع و تغییر فرهنگ را بیشتر باور کنم، اما طبیعی است که یک سری تاوان‌های شخصی هم پرداختیم. در حین تلاش‌های ما برای پاک‌سازی این کسب‌وکار -سال‌های 2012 و 2013- دوران سختی را گذراندیم. مطمئن نبودم که اصلاحات مدنظر ما ممکن باشند و نمی‌دانستم که آیا توانایی کافی برای رهبری این تلاش‌ها را دارم. انواع و اقسام مشکلات از جرائم سازمان‌دهی‌شده تا کارکنان عصبانی و تهدیدهای یک گروه خلاف‌کار محلی، گریبانمان را می‌گرفتند.

یک گروه خلافکار محلی؟

قراردادی با یک کمپانی جمع‌آوری بالادست بسته بودیم که سران یک گروه خلافکار محلی، هدایت آن را بر عهده داشتند. وقتی این موضوع را متوجه شدیم، باید قراردادمان را با آن‌ها فسخ می‌کردیم. هیچ‌کس دوست نداشت که متن فسخ قرارداد را امضا کند، بنابراین خودم آن را امضا کردم. در آن دوره، تماس‌های تلفنی تهدیدآمیزی با دفتر ما می‌شد. وقتی تماس‌گیرنده‌ها نتوانستند با من صحبت کنند، یکی از مدیران زیردستم را خطاب قرار دادند و از پسرش حرف زدندد. آن‌ها به او گفتند که «پسرت بچه‌ی خوبی است و به فلان مدرسه می‌رود. باید مراقبش باشی».

این تماس‌ها ناشناس بودند؟

آیا هیچ‌وقت پیش آمد که به تسلیم شدن فکر کنید؟

البته. موقعیت‌های دشواری بودند که به این مسئله فکر کردم. اما به مأموریت اجتماعی‌مان -بازیافت ضایعات و به‌سازی محیط زیست- باور داشتم و فکر می‌کردم که به‌عنوان یک شخص، فرصت‌های محدودی برای تحول‌آفرینی خواهم داشت. و ازآنجایی‌که باور داشتم من و تیم مستعدی که ساخته بودم، قادر به انجام این کار هستیم و حمایت شدید هیئت‌مدیره را هم داشتم، به این نتیجه رسیدم که باید این کار را انجام دهم. اما شب‌های پردردسر بسیاری را سپری کردم و بی‌خوابی زیادی کشیدم.

هم‌اکنون NG را در چه جایگاهی می‌بینید؟

اقدامات بزرگ ما از سال 2014 اجرایی شدند. اما به باور ما وقتی بحث تقویت و تحکیم فرهنگ در میان است، هیچ نقطه‌ی پایانی وجود نخواهد داشت. نمی‌توانید مانع اقدامات یک فرد گستاخ شوید. اما می‌توانید بهترین سیستم کنترل و فرهنگ ممکن را بسازید و فرایند مدیریت و توسعه‌ی آن را متوقف نکنید.

درخواست سرمایه‌گذاری ۱۵۰۰۰ میلیارد تومانی در بنادر

وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد: تاکنون بالغ بر ۱۵ هزار میلیارد تومان درخواست سرمایه‌گذاری در بنادر کشور از سوی بخش‌های خصوصی داخلی صورت گرفته که در حوزه‌های مختلف بندری بوده است.

به گزارش ایبِنا از ایسنا، محمد اسلامی با بیان مطلب افزود:برای سرمایه‌گذاری خارجی هم مشکلی نداریم و با وجود تحریم‌ها آن‌ها بهدنبال سرمایه‌گذاری در بنادر و اجرای طرح‌هایشان هستند.

وی اظهار کرد: تاکنون بیش‌ از ۱۵۰۰۰ میلیارد تومان درخواست سرمایه‌گذاری در حوزه‌های مختلف بنادر، دریانوردی و پسکرانه‌ها انجامشده و بسیاری از این درخواست‌ها در مراحل اجرایی قرار دارد. صنایع و کارخانه‌های داخلی در زیربخش‌های مختلفی از جمله انبارها،مخازن و. سرمایه‌گذاری کرده‌اند.

وزیر راه افزود: به عنوان مثال در بندر امیرآباد انواع و اقسام کارخانه‌ها سرمایه‌گذاری کرده‌اند که می‌توان به حوزه‌های فعالیت آن‌هامانند تولید MDF پیشرفته، فولاد و. اشاره کرد. البته باید به این نکته هم توجه کرد که صنایع متقاضی سرمایه‌گذاری در بنادر وپسکرانه‌ها غالبا جزو فعالان نمونه در حوزه‌های خودشان محسوب می‌شوند.

وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: استقبال خوبی از سوی بخش‌های خصوصی داخلی برای سرمایه‌گذاری در بنادر کشور صورت گرفته کهحجم آن به بیش از ۱۵۰۰۰ میلیارد تومان می‌رسد و این رقم رو به افزایش خواهد بود. همچنین در پسکرانه‌های کشور محصولات وکالاهایی تولید می شود که قابلیت صادرات مستمر دارد و ما هم به عنوان وزارت راه و شهرسازی و دستگاه‌ متولی از این طرح‌ها حمایتکرده و امکانات و بسترهای لازم را در اختیارشان قرار می‌دهیم.

اسلامی همچنین در پاسخ به سوالی درباره اینکه آیا سرمایه‌گذاری خارجی در این زمینه صورت گرفته است یا خیر، گفت: بله چند کشورکه نمی‌توان از آن‌ها نامی برد تا کنون سرمایه‌گذاری کرده یا درخواست سرمایه‌گذاری در حوزه‌های مختلف بندری را ارائه داده‌اند و بهدنبال اجرای طرح‌هایشان هستند.